Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Allgemeine Auskünfte zu Grundbuchauszügen:

1. Welche Aufgabe hat das Grundbuch?

Das Grundbuch ist nichts anderes als ein "Buch", das über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken Auskunft gibt. Es ist ein amtlich geführtes Register, in dem alle dinglichen Rechte an Grundstücken sowie die Grundstückbeschreibung (gemäss amtlicher Vermessung) festgehalten werden. Die Eintragung in das Grundbuch ist notwendig für Entstehung, Änderung und Aufhebung der dinglichen Rechte oder für die Verfügungsbefugnis über diese Rechte. Das Grundbuch bildet also die Grundlage für den Rechtsverkehr mit Grundstücken.

2. Wer erhält Einsicht in das Grundbuch?

Es gibt zwei verschiedene Arten von Grundbucheinsicht:
a. Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch oder auf einen Auszug aus dem Grundbuch. Die Einsicht muss zielgerichtet erfolgen und hat sich stets auf den gesuchten Gegenstand zu beschränken, da der Umfang des Rechts auf Einsicht in jedem Falle durch den Umfang des glaubhaft gemachten Interesses bestimmt wird. Ein Interesse muss auch geltend gemacht werden, wenn die Eigentumsanfrage nicht grundstücksbezogen, sondern personenbezogen erfolgt, d.h. wenn nach dem Grundeigentum einer bestimmten Person nachgefragt wird. Wenn Auskünfte ausschliesslich zu kommerziellen Zwecken verlangt werden, können diese verweigert werden, da in diesem Fall die Konsultation des Grundbuches zweckwidrig erfolgt. Die Auskunft über eine grössere Zahl von Grundstücken (sog. Serienauskunft) kann nur gewährt werden, wenn ein Interesse glaubhaft gemacht werden kann.
Weitere Informationen dazu siehe Fragen 4 und 5.

b. Ohne dass ein Einsichtsinteresse glaubhaft zu machen ist, erhält jede Person Auskunft über die öffentlichen Daten des Grundbuchs. Diese voraussetzungslose und grundstücksbezogene Auskunft beschränkt sich auf ein bestimmtes, d.h. konkret bezeichnetes Grundstück .
Weitere Informationen dazu siehe Frage 3.


3. Was umfasst die Einsicht für jede Person in die öffentlichen Daten des Grundbuchs?

Jede Person erhält ohne Glaubhaftmachen eines Interesses Auskunft über folgende Daten des Grundbuchs:

4. Wie ist die Einsicht für interessierte Personen in weitere Daten des Grundbuchs geregelt?

Voraussetzung dieser weitergehenden Grundbuchauskunft ist das Glaubhaftmachen eines schutzwürdigen Interesses, das ein rechtliches oder ein tatsächliches Interesse sein kann.
Ein rechtliches Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch liegt vor, wenn zwischen der Offenlegung eines oder mehrerer Bereiche oder Teile des Grundbuchs und dem geltend gemachten Interesse ein innerer, funktioneller Zusammenhang vorliegt. Dieser funktionelle Zusammenhang besteht, wenn die am Grundstück dinglich oder realobligatorisch berechtigte Person auf Grund ihrer Rechtsstellung Einsicht in den ihrem Recht zugrundeliegenden Eintrag und in die ihrem Recht im Range der dinglichen Sicherheit vorgehenden Einträge nimmt. Ein rechtliches Interesse haben z.B. die Eigentümerschaft, Inhaber beschränkter dinglicher Rechte sowie Berechtigte aus Vor- und Anmerkungen sowie die Gläubigerschaft bei gesetzlichen Realobligationen (z.B. pfandrechtsgeschützte Bauhandwerker). Falls ein solches rechtliches Interesse vorliegt, bedeutet dies aber nicht, dass den entsprechenden gesuchstellenden Personen umfassende Einsicht in sämtliche Unterlagen über ein bestimmtes Grundstück gewährt werden müsste. Die Einsicht wird nämlich nur im Umfang des glaubhaft gemachten Interesses gewährt.
Wenn für die Gewährung des Einsichtsrechts ein tatsächliches Interesse geltend gemacht wird, muss die gesuchstellende Person eine qualifizierte Bezugsnähe zu demjenigen Teil des Grundbuchs vorbringen, in den sie Einsicht nehmen will. Diese qualifizierte Bezugsnähe besteht, wenn dieser Person ein persönlicher, aktueller und konkreter Vorteil erwächst, den sie ohne die Konsultation des Grundbuchs nicht erlangen könnte. Irgendein Interesse genügt aber nicht für die Einsicht in das Grundbuch. Es muss ein im Hinblick auf den Zweck des Grundbuchs relevantes Interesse auf Kenntnis des entsprechenden Inhalts dieser Eintragung sein. Wenn eine qualifizierte Bezugsnähe glaubhaft gemacht wird, sind zusätzlich die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen. Der Entscheid, ob das Interesse berechtigt ist, gehört in das Ermessen des Grundbuchamtes. Zu den tatsächlichen Interessen gehören das wirtschaftliche, das wissenschaftliche, das persönliche und das öffentliche Interesse. Als wirtschaftliches Interesse wird anerkannt, wenn Banken sich vor Einräumung eines bestimmten Grundpfandkredites über ein bestimmtes Grundstück und seine Belastungen informieren. Das Gleiche gilt auch für Darlehen unter Privatpersonen. Im Konkurs der Arbeitgeberfirma können die ehemaligen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer Einsicht in die Grundpfandverhältnisse verlangen. Auch wissenschaftliche Interessen werden häufig geltend gemacht, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten. Bejaht wird die Einsicht zum Beispiel für genealogische, geographische oder volkswirtschaftliche Studien. Persönliche Interessen kommen eher selten vor, können aber eine Einsichtnahme rechtfertigen. Die Abwehr von böswilligen Verdächtigungen wird etwa als Beispiel angeführt.
Das Einsichtsrecht von Behörden richtet sich nach dem öffentlichen und kantonalen Recht. Nach dem kantonalen Datenschutzgesetz können Personendaten an andere Behörden bekannt gegeben werden, wenn eine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung oder Ermächtigung besteht oder wenn diese Daten zur Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe benötigt werden. Soweit schliesslich das Gemeinwesen als Grundeigentümer oder als Berechtigter eines beschränkten dinglichen oder realobligatorischen Rechts wie ein Privater im Grundstückverkehr auftritt, sind die die Bestimmungen des ZGB anwendbar.

5. Welche Formalitäten sind bei der Grundbucheinsicht zu beachten?

Die gesuchstellende Person muss die für den Interessennachweis relevanten Tatsachen nicht beweisen, sondern nur "glaubhaft" machen. Es handelt sich um einen blossen Wahrscheinlichkeitsbeweis. Das Grundbuchamt muss die ihm vorgebrachten Tatsachen für wahrscheinlich halten, selbst wenn es noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnten. Bereits die persönliche Versicherung der gesuchstellenden Person kann ausreichend sein.
Wenn ein Interesse glaubhaft gemacht wird, erstreckt sich das Einsichtsrecht auf die in Frage stehenden Bestandteile des Grundbuchs, nämlich auf das Hauptbuch, die Pläne, die Belege, die Grundstücksbeschreibungen und das Tagebuch. Soweit das Interesse glaubhaft gemacht worden ist, bezieht sich das Einsichtsrecht auf alle Abteilungen des Hauptbuchblattes. Die Belege können aber nicht unbeschränkt eingesehen werden. Nur diejenigen Teile des Belegs können eingesehen werden, die den Hauptbucheintrag im Umfang des geltend gemachten Interesses ergänzen. Die Einsicht in das Tagebuch muss wegen seiner besonderen Wirkung gewährt werden, wenn das angemeldete Recht noch nicht eingetragen ist, oder wenn ein Interesse glaubhaft gemacht wird zu wissen, ob nach einem bestimmten Zeitpunkt für ein bestimmtes Grundstück Anmeldungen eingetragen sind.
Die Hilfsregister können grundsätzlich nicht eingesehen werden, da sie nicht an der materiellen Publizitätswirkung des Grundbuchs teilnehmen. Allerdings besteht für diejenigen Informationen eine Ausnahme, auf die das Hauptbuch verweist.
Bei der Belegeinsicht ist eine Interessenabwägung zwischen dem an der Einsicht Interessierten und dem von der Einsichtnahme Betroffenen vorzunehmen. Die Vertragsparteien sind an einer möglichst breiten Geheimhaltung der vertraglichen Einzelheiten interessiert. Dies bedingt eine sehr sorgfältige Prüfung des geltend gemachten Interesses und eine Abwägung des Schutzbedürfnisses der Vertragsparteien.
Für die Gewährung der Einsichtnahme in das Grundbuch wird ein Begehren vorausgesetzt, das aber an keine bestimmte Form gebunden ist. Die zur Einsichtnahme des Grundbuchs berechtigte Person kann sich auch vertreten lassen. Die gesuchstellende Person kann die Einsicht in das Grundbuch oder die Erstellung eines Auszuges verlangen.
Das Grundbuchamt fällt den Entscheid, ob die nachgesuchte Einsicht im gewünschten Umfang gewährt wird. Bei Ablehnung der Grundbucheinsicht steht der gesuchstellenden Person die Beschwerde an den Regierungsrat zur Verfügung. Dessen Entscheid kann an das Kantonsgericht und dann an das Bundesgericht weitergezogen werden kann.
Grundbuchauszüge sind kostenpflichtig; für den beglaubigten Grundbuchauszug fallen Fr. 40.-- pro Grundstück an. Es werden keine unbeglaubigten Grundbuchauszüge ausgestellt.

6. Worin unterscheiden sich Miteigentum und Gesamteigentum?

Miteigentum und Gesamteigentum sind die beiden zulässigen Formen von gemeinschaftlichem Eigentum. Haben mehrere Personen ein Grundstück nach Bruchteilen in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; der jeweilige Miteigentumsanteil kann veräussert und mit Hypotheken belastet werden.

Gesamteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen eine Gemeinschaft bilden und ein Grundstück kraft ihrer Gemeinschaft erwerben. Die einzelnen Gesamthandanteile zeigen nach aussen keine Wirkung und können weder veräussert noch mit Hypotheken belastet werden. Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer können nur gemeinschaftlich handeln.

7. Was sind öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen?

Bund, Kantone und Gemeinden beschränken das Grundeigentum im Interesse der Allgemeinheit. Dies geschieht unter anderem durch Bau- und Zonenbestimmungen, feuer- und gesundheitspolizeiliche Vorschriften sowie den Heimat- und Denkmalschutz. Auskünfte über öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen erteilen die jeweilige Gemeindeverwaltung sowie das Amt für Raumplanung .

8. Was bedeutet Zahl- und Treuhandstelle?

Zahlstelle ist die Adresse für das Überweisen der Kaufpreissumme.

Eine Treuhandstelle ist entsprechend dem jeweiligen Auftrag zusätzlich dafür besorgt, dass die auf Verkäuferschaft entfallenden Gebühren und Steuern bezahlt und noch bestehende Pfandschulden abgelöst werden. Je nach Umfang der zu erwartenden Zahlungsverpflichtungen ist die Kaufsumme ganz oder teilweise der Verfügungsmacht der Verkäuferschaft entzogen, bis sämtliche Schulden bezahlt sind. Das Mitwirken einer Treuhandstelle ist kostenpflichtig. 

9. Was ist zu beachten, wenn Pensionskassengelder oder Gelder der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) vorbezogen werden?

Pensionskassengelder oder Gelder der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) können bis 3 Jahre vor Entstehen des Anspruchs auf Altersleistungen zum Erwerb von Wohneigentum zum eigenen Bedarf vorbezogen werden. Ist die versicherte Person verheiratet, muss die Ehegattin oder der Ehegatte dem Vorbezug schriftlich zustimmen. Zulässige Formen des Wohneigentums sind Alleineigentum der versicherten Person, Miteigentum der versicherten Person sowie mit Gesamteigentum mit der Ehegattin oder dem Ehegatten. 

10. Was ist zu beachten, wenn die Käuferschaft eines Grundstücks Ausländerin oder Ausländer ist?

Ausländerinnen und Ausländer mit Niederlassungsbewilligung C sind hier den Schweizerinnen und Schweizern gleichgestellt. Besitzt die Käuferschaft einer Liegenschaft eine Aufenthaltsbewilligung B, so muss sie das Vertragsobjekt als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Hat die Käuferschaft nicht die Absicht im Vertragsobjekt zu wohnen, bedarf der Kauf einer Bewilligung gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Wohneigentum durch Personen im Ausland (SR 211.412.41). 

11. Worin unterscheiden sich Nutzniessung und Wohnrecht?

Die Nutzniesserin oder der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung (den Ertrag) des ganzen Grundstücks. Sie oder er besorgt die Verwaltung, trägt sämtliche Kosten und versteuert das Grundstück vollumfänglich.

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen. Die wohnberechtigte Person versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Das Recht kann nur persönlich ausgeübt werden. 

12. Wer muss Schenkungssteuern bezahlen?

Steuerpflichtig ist diejenige Person, die Vermögen erwirbt. Der Steuersatz ist abhängig von der verwandtschaftlichen Nähe zur Schenkerin oder zum Schenker. Ehegatten und direkte Nachkommen der Schenkerin oder des Schenkers sind von der Steuerpflicht befreit. Weitere Informationen hierzu finden Sie unter  Erbschaften und Schenkungen — baselland.ch 

13. Was unterscheidet den Antritt vom Eigentumsübergang?

Der Eigentumsübergang erfolgt bei rechtsgeschäftlichem Erwerb eines Grundstücks mit dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst danach kann dieser über das Grundstück rechtlich verfügen, also z.B. Mietverträge kündigen.

Der Antrittstermin legt fest, in welchem Zeitpunkt die Käuferschaft das Grundstück in seinen Besitz nimmt und damit Nutzen wie auch Gefahr auf ihn übergehen sollen. Dieser Zeitpunkt ist z.B. massgebend für die Abrechnung der laufenden Nebenkosten. 

14. Welche Bedeutung hat die im Pfandvertrag vereinbarte Pfandsumme?

Die Höhe des Pfandbetrages zeigt an, bis zu welchem Betrag das Vorrecht der Pfandgläubigerin oder des Pfandgläubigers im Falle einer Verwertung des Grundstücks gehen soll. Die Pfandsumme muss nicht identisch sein mit der sicherzustellenden Darlehensforderung. Sie stellt eine Kreditlimite dar. 

15. Was bedeutet der Rang eines Grundpfandrechts?

Verschiedene auf einem Grundstück lastende Grundpfandrechte stehen in einer Rangfolge zueinander und können demgemäss voneinander verschiedene Pfandstellen haben. Dies wirkt sich bei der Verteilung des Erlöses nach einer Zwangsverwertung aus. 

16. Welche Bedeutung hat der Höchstzinsfuss bei einem Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht bietet der Gläubigerin oder dem Gläubiger nicht nur Sicherheit für die Darlehensforderung, sondern auch für 3 zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse sowie den laufenden Zins. Der Höchstzinsfuss zeigt an, bis zu welchem Jahreszins die Zinsforderung sichergestellt ist. Es handelt sich dabei um eine Limite, welche nicht mit dem vertraglich vereinbarten Zinsfuss übereinstimmt.

17. Was bewirkt ein vereinbartes Nachrückungsrecht?

Wird ein vorrangiges Grundpfandrecht gelöscht, erfolgt grundsätzlich kein Nachrücken des nächst tieferen Grundpfandrechts. Es verbleibt eine leere Pfandstelle.

Die Parteien können im Pfandvertrag ein Nachrücken vereinbaren, wodurch das nächsttiefere Pfandrecht in die leere Pfandstelle eintreten soll. Erforderlich ist dann noch ein Antrag der Gläubigerin oder des Gläubigers und die Zustimmung der Eigentümerschaft. 

18. Was bedeutet Ablösung eines Grundpfandrechtes?

Bestehende Grundpfandtitel können von der Käuferschaft eines Grundstücks übernommen werden, sofern die noch bestehende Darlehensschuld des Verkäufers getilgt ist oder die Käuferschaft die Schuldpflicht übernimmt und die Bank dem Schuldnerwechsel zustimmt. Die Kosten für die Neuerrichtung eines Grundpfandtitels entfallen. 

19. Wen orientiert das Grundbuchamt über eine erfolgte Handänderung?

Das Grundbuchamt orientiert die kantonale Steuerverwaltung, die Grundbuchgemeinde, die Gebäudeversicherung sowie das Statistische Amt. Es ist auch dafür besorgt, dass die Handänderung im Amtsblatt publiziert wird.

20. Was ist ein gesetzliches Pfandrecht?

Ein gesetzliches Pfandrecht besteht ohne Eintrag im Grundbuch und geht allen andern Pfandrechten vor. Es besteht insbesondere für die Verurkundungs- und Grundbuchgebühren, die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern, den Wasserzins der Gemeinde, die Beiträge an Wasserleitungen und Kanalisationen, die Schenkungs- und Erbschaftssteuer sowie die Geometerkosten.

Werden diese Abgaben und Steuern nicht bezahlt, kann die Zwangsverwertung des Grundstücks verlangt werden. 

21. Wie hoch sind die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern?

Die Handänderungssteuer beträgt für Veräusserinnen und Veräusserer und Käuferschaft je 1.25 % des Kaufpreises. Die Käuferschaft ist bei Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum und die Verkäuferschaft bei Verkauf und Wiederkauf von selbstgenutztem Wohneigentum von der Steuer vorläufig befreit. Verkäufe oder andere Übertragungen unter Eltern und Kindern sowie unter Ehegatten sind generell von der Handänderungssteuer befreit.

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Grundlage bildet dabei die Differenz zwischen Erwerbspreis und Veräusserungserlös abzüglich wertvermehrender Investitionen. Der Steuersatz beträgt 3% bis maximal 25% des Gewinns. Die Verkäuferschaft ist bei Verkauf und Wiederkauf von selbstgenutztem Wohneigentum von der Steuer im Umfang des Realersatzes vorläufig befreit. Ist der Grundstückgewinn innerhalb von 5 Jahren entstanden, erhöht sich der Steuersatz. Weitergehende Auskünfte erteilt die Kantonale Steuerverwaltung, Abteilung Grundstückverkehr und Katasterwesen.

22. Wie lasse ich eine Dienstbarkeit (Nutzniessung/Wohnrecht/Wegrecht/o.ä.) löschen?

Für die Löschung einer Dienstbarkeit benötigt das Grundbuchamt einen schriftlichen Löschungsauftrag der berechtigen Person. Dieser ist als Original, unterzeichnet und per Post an das Amt zu senden. Alle nötigen Unterschriften sind zu beglaubigen. Ist die berechtigte Person verstorben, kann die Löschung von den Erben unterzeichnet (beglaubigte Unterschriften) werden. In dem Fall ist nebst der Löschungsbewilligung auch eine Kopie des Erbscheins oder des Todesscheins einzureichen. Eine Vorlage dazu finden Sie hier